Colombia’s exotic beauty, its culture, and people attract thousands of foreigners every year, many of whom decide to make the country, their permanent residence or place to invest in. The Colombian peso’s devaluation compared to the US dollar and the very attractive housing prices make investing in real estate in Colombia extremely appealing for visitors who see great potential in the country. Not only is Colombia being praised by world travelers and digital nomads who speak well the tropical paradise on social media, but also world-known publications such as Forbes and Live and Invest Overseas have listed Colombia as one of the recommended countries to live and invest in for foreigners.

It is to this audience that we dedicate this blog: to all those Colombians who have worked abroad for many years and are now looking into investing their hard-earned money in real estate; or foreigners who have fallen in love with Colombia and want to buy property here. So, from a tax perspective, what is the correct procedure for investing in real estate with foreign currency? We answer that here.

First, it is important to know that it is possible to invest in real estate in Colombia with foreign currency without being a national or resident. However, there are a few guidelines to follow to meet the legal standards of the DIAN (Colombia’s fiscal body) and not have to incur tax liabilities and onerous sanctions in the future.

When a person is transferring their investment money through a commercial bank in Colombia, the bank will only take care of the internal procedure or monetization. It is the investor’s responsibility to inform the bank where the money is being transferred to and what the motive for the operation is, so the entity can inform Banco de la República (Colombia’s central bank) that the money being transferred will be used as a foreign investment, which means, the money is part of the person’s assets and not income generated in Colombia.

It is possible to invest in Colombia as a foreigner without having to have nationality or residency.

The procedure is as follows:

1. Before beginning the money transfer, the person should request information from the bank in Colombia they will be working with, to know what will the required documents be to carry out this transaction. Depending on the entity, requirements and processing times can vary. The bank will usually require information about the origin of the funds and other documents certifying the money was acquired through legal means. On the other hand, it is good find out what the fees and other charges will be, currency exchange rates, the date that the currency will be negotiated on, and the estimated processing times.
2. The money must be transferred through a commercial bank with help from international commerce or foreign currency branches within the bank. In this step, the entity must be made aware of the amount to be transferred from overseas.
3. Once the commercial bank’s requirements for monetization have been met, the investor must request the transaction be declared as a foreign investment before Banco de la República. Once the request has been placed, the bank will proceed to fill out an exchange declaration form which will allow the investor to take out of Colombia, the same amount that was brought in by doing another exchange declaration in the future. Requesting the exchange declaration will also justify before Colombia’s fiscal entity, the DIAN, that the resources entering the country are part of the person’s assets and not income generated in Colombia during a certain period.

Although it is true that both a natural and legal person can monetize large amounts of money through a commercial bank without having the bank register the transaction through Banco de la República, not demanding the exchange declaration before the central bank will result in high fiscal risks since there will be no way of proving the source of that income to the DIAN.

When a monetization transaction is not registered as a foreign investment, the DIAN will assume the funds transferred are income generated nationally during that calendar or fiscal year and will proceed to levy taxes on said amount. Not following the right procedure may result in a legal dispute which is likely to conclude in having to pay onerous taxes, sanctions and interest. In addition to these tax issues, the person must consider that in the future, if they decide to sell their property which will have increased in value, they will have to incur additional taxes for taking the money out of Colombia.

Do you meet the standards?

There are three important qualifications that must be met by investors in Colombia the moment they transfer money from abroad:

1. Meet the current norms regarding currency exchange which require all foreign currency to be converted to the Colombian peso’s value on the same day of the transaction.
2. Comply with the current tax norms by justifying to the DIAN the origin and source of the money being transferred to Colombia.
3. Adhere by Banco de la República‘s current norms concerning the entry and exit of foreign currencies.

Finally, it is important to clarify that the lack of knowledge of the current regulations in Colombia regarding foreign investment does not exonerate or excuse a natural or legal person from being charged with taxes, sanctions, and interest. The DIAN, through coercive collection, will be able to demand compliance and hold the investor liable to any charges.

If you or anyone you know is planning to invest in real estate in Colombia and needs a professional, we are here to guide you through the process. Your well-being is our priority at CH Proyectos Inmobiliarios!

De click aquí para leer la versión en español.

La belleza exótica de Colombia, su cultura y gente atraen miles de extranjeros anualmente, muchos de los cuales deciden hacer del país, su hogar permanente o lugar de inversión. La devaluación del peso frente al dólar y los atrayentes precios de vivienda hacen de la inversión extranjera en bienes raíces un gran atractivo para estos inversionistas que ven gran oportunidad en el país. Y es que Colombia no solamente está en boca de viajeros y nómadas digitales que hablan muy bien de nuestro país a través de las redes sociales, sino que reconocidas publicaciones a nivel mundial tales como Forbes y Live and Invest Overseas han listado a Colombia como país recomendado para vivir e invertir como extranjero. 

Es a estas personas a quienes dedicamos hoy nuestro blog: para los colombianos que han trabajado por muchos años fuera del país y quieren traer su dinero ahorrado para invertirlo en propiedad raíz o extranjeros que se enamoraron de Colombia y quieren comprar inmuebles. Desde la perspectiva tributaria, ¿cuál es el procedimiento correcto que se debe llevar a cabo para invertir en propiedad raíz con dinero del extranjero? Les contamos a continuación.

Primeramente es importante conocer que es posible invertir en propiedad raíz en Colombia con moneda extranjera sin necesidad de tener residencia o nacionalidad. Sin embargo, para realizar este procedimiento correctamente, se deben tener en cuentas ciertos puntos para que todo sea legal ante la DIAN (entidad fiscalizadora de Colombia) y no se tengan que pagar impuestos o sanciones onerosas en un futuro. 

En el momento de realizar una transferencia de dinero a través de los bancos comerciales, estos se encargan del procedimiento interno o sea la monetización. Es la responsabilidad del inversionista informar el motivo de la transferencia al banco donde transferirá su dinero para que ellos declaren al Banco de la República (o banco central), que el dinero que se está transfiriendo a Colombia será utilizado para realizar una inversión extranjera, lo cuál significa que el dinero traído forma parte del patrimonio y no es un ingreso que se haya generado en Colombia. 

Es posible invertir en propiedad raíz en Colombia como extranjero sin necesidad de tener residencia o nacionalidad.

El procedimiento a seguir es el siguiente:

1. Previo a iniciar el proceso de la transferencia, solicite información del banco en Colombia para conocer la documentación requerida por ellos para esta transacción (los requisitos y tiempos de transferencia pueden variar dependiendo de la entidad). Le pedirán información acerca de la procedencia de sus recursos y documentos que certifiquen que el dinero del país de origen proceden de actividades legales. Por otro lado, es bueno conocer los costos o comisión que cobra el banco por el servicio de la monetización, el tipo de cambio, el día en que se negociarán las divisas y el  tiempo estimado para transferir los recursos.
2. Se debe transferir el dinero por medio de un banco comercial, con la ayuda de las ramas de comercio internacional o moneda extranjera de la entidad financiera y poner en conocimiento de la misma la suma de dinero a transferir desde el exterior.
3. Una vez se hayan cumplido los requisitos del banco comercial para iniciar el proceso de la monetización del dinero, se le debe exigir al mismo que la transferencia se declare ante el Banco de la República como inversión extranjera. Un vez se hace esto, el banco comercial procederá a elaborar una declaración de cambio que le permitirá en un futuro al inversionista poder sacar de Colombia, el mismo monto que ingreso mediante una nueva declaración de cambio. Exigir esta declaración de cambio también justificará, en caso de una auditoría de la DIAN, el origen de los recursos ingresados al país como transferencia de un mismo patrimonio entre países y no ingresos generados en Colombia durante el periodo.

Si bien es cierto que cualquier persona natural o sociedad puede monetizar grandes sumas de dinero por medio de un banco comercial sin que este registre la transferencia mediante el Banco de la República, el no realizar la declaración de cambio ante el BanRepública implicará altos riesgos en materia tributaria ya que no podrá justificarle posteriormente a la DIAN la fuente de estos ingresos.

Al no haber quedado registrada la monetización como inversión extranjera, la DIAN presumirá que el valor transferido corresponde a ingresos de fuente nacional obtenidos por quien transfirió dichos recursos en ese año o período gravable y pretenderá gravar (exigirá pago de impuestos por) dichos recursos que en realidad no son ingreso, sino que corresponden al patrimonio de la misma persona o empresa en el exterior y que trajo a Colombia. De no hacer el procedimiento en la debida forma se puede ver gravemente implicado en pleitos jurídicos con una alta  probabilidad de perder el proceso y tener que pagar impuestos onerosos, sanciones e intereses. Además de los problemas tributarios, deberá tener en cuenta que a futuro, si llega a vender el bien inmueble el cual adicionalmente se habrá valorizado, deberá pagar más impuestos por remesas si va a girar nuevamente los recursos al exterior. 

Los inversionistas en Colombia deben entender que la transferencia de recursos del exterior a Colombia tiene tres incidencias o áreas que obligatoriamente deberán cumplir en el momento de traer dichos recursos al país. Tales son:

1. Cumplir las normas vigentes conforme al tema cambiario, las cuales exigen que la divisa extranjera sea convertida al valor del peso colombiano el dia de la transacción. 
2. Cumplir las normas vigentes en materia de impuestos, al justificarle a la DIAN el origen y la fuente de los recursos transferidos a Colombia.
3. Cumplir las normas vigentes del Banco de la República en materia de ingreso y salidas de divisas del país.

Cabe aclarar que el desconocimiento de las normas vigentes en materia de la transferencia de recursos del exterior, no exonera ni exime a ninguna persona natural o jurídica de las sanciones e intereses vigentes en cada uno de los regímenes anteriores, y la DIAN podrá mediante el cobro coactivo, exigir el cumplimiento de las obligaciones con base en las normas vigentes. Por eso, si no tiene la experiencia con este tipo de transacciones, le recomendamos que se asesore de una persona conocedora del tema para evitar percances. 

Si usted o alguien que conoce necesita asesoría en el tema, recuerde que nuestro portafolio de servicios incluye consultoría tributaria. Estamos aquí para brindarle el acompañamiento que necesite al momento de realizar su inversión. ¡Su bienestar es siempre nuestra prioridad!

Para solicitar una consulta personal, escribanos a nuestro email: [email protected] o contáctenos a nuestro WhatsApp: 316 252 8927.

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